A lakásárak között sokkal jelentősebb eltérések mutatkoznak, mint amennyit a nyers adatok első pillantásra sugallnak.

A helyi jövedelmekhez képest a kistelepülések ingatlanpiaca jelentősen kedvezőbb árakkal bír, hiszen az ingatlanok ára ott egy nagyságrenddel alacsonyabb, mint a fővárosban. Például, ha valaki Budapesten keres egy évi jövedelmet, az alig elég ahhoz, hogy mindössze 4 négyzetméternyi használt lakást vásároljon a fővárosban.

Az idei év elején a lakásárak drámai emelkedése figyelhető meg, amelynek hátterében részben az inflációval összefüggő állampapírok hozamainak és visszaváltásainak eredményeként keletkező tőke áll. Sok befektető úgy döntött, hogy ezt a pénzt az ingatlanpiacon fekteti be, keresve ezzel a stabilitást és a jövedelmezőséget.

Az utóbbi években a hazai ingatlanpiacon tapasztalható áremelkedés figyelemre méltó mértékű volt. Az átlagjövedelmek és a lakásárak viszonylatában megfigyelhető, hogy egyre kevesebb négyzetmétert lehet vásárolni az éves átlagjövedelemből, ami azt jelenti, hogy a lakásvásárlásra fordítható jövedelem arányában a lakások értéke folyamatosan csökken.

A jövedelmek fogalma nem csupán a munkabéreket foglalja magában, hanem magában rejti a szociális juttatásokat és egyéb bevételeket is. Egy személy vagy háztartás ingatlanpiaci helyzete – beleértve a megtakarítási és hitelfelvételi lehetőségeket – nem kizárólag a fizetésekből fakad. Ezért érdemes a jövedelmeket összevetni a lakásárakkal, hogy átfogóbb képet kapjunk a piaci helyzetről.

A Központi Statisztikai Hivatal legújabb adatai szerint 2023 egy rendkívüli esztendő volt, különös figyelem övezte az ingatlanpiacot, amely drámaian visszaesett. Eközben a jövedelmek az inflációs nyomás következtében jelentős mértékben emelkedtek. 2024-ben már tapasztalható volt egyfajta korrekció, míg 2025-re a várakozások szerint a lakásárak 10 százalékot meghaladó növekedése valószínűsíthető. Ezzel szemben a jövedelmek növekedése lassabb ütemet mutat, ami arra utal, hogy a jelenlegi átlagjövedelem lakásértéke valószínűleg inkább az 5 négyzetméteres szinthez közelít.

Az ország különböző területei között számottevő eltérések figyelhetők meg, akár a jövedelmek, akár az ingatlanárak vonatkozásában.

A fővárosban rendkívül magasak az ingatlanárak, ugyanakkor a jövedelmek is magasabbak. A kisebb településeken olcsóbbak az ingatlanok, ugyanakkor kisebbek a jövedelmek.

Az átlagos árak változásánál sokkal izgalmasabb kérdés, hogy miként viszonyulnak az árak a helyi jövedelmekhez.

Ha a településtípusok alapján vizsgáljuk az ingatlanárakat és a jövedelmeket, elég egyértelmű, hogy Budapest helyzete a legkedvezőtlenebb. A fővárosban a helyi éves nettó átlagjövedelem már régóta nem elegendő ahhoz, hogy egy használt lakás 4 négyzetméterét megvásárolhassuk. Ezzel szemben a kisebb települések, különösen a községek, sokkal kedvezőbb viszonyokat kínálnak: ott az átlagjövedelem akár 14 négyzetméter új lakás vásárlását is lehetővé teszi.

Egyszerűen fogalmazva sokkal

Az, aki vidéki községben szeretne ingatlanhoz jutni a helyi jövedelméből, kedvezőbb helyzetben van, mint az, aki a fővárosban keresett pénzből próbálna fővárosi ingatlant vásárolni.

Látszólag legalábbis, de nem elhanyagolható tényező, hogy a vidéki településeken a jövedelmi szint jelentősen alacsonyabb. 2023-ban a havi nettó jövedelem 179 ezer forint körül alakult, míg a fővárosban ez a szám elérte a 277 ezer forintot. Ez alapvetően befolyásolja az ott élők életét, hiszen először a mindennapi megélhetés biztosítása a legfontosabb, és csak ezt követően merülhet fel a megtakarítások gyűjtésének vagy a hitelfelvételnek a lehetősége.

azt is érdemes megemlíteni, hogy a kistelepülések nem csupán a munkahelyek hiánya vagy a szórakozási lehetőségek szűkössége miatt veszítenek vonzerejükből. Az emberek életminősége, a közlekedési lehetőségek, az infrastruktúra fejlettsége és a közszolgáltatások elérhetősége is jelentős szerepet játszanak ebben a folyamatban. A városokba irányuló migráció nem véletlen, hiszen a fiatalok keresik a fejlődési lehetőségeket, a dinamizmust és a közösségi életet, amit a kistelepülések gyakran nem tudnak biztosítani. Ez a jelenség pedig magával hozza, hogy a falvakban az ingatlanárak mélyen a helyi jövedelmek alatt alakulnak, ami sokak számára vonzó lehetőséget kínál. Ugyanakkor, éppen a kedvező árak miatt, a helyi közösségek jövője kérdésessé válik. Az alacsony ingatlanárak vonzhatják a befektetőket és a vidéki élet iránt érdeklődőket, akik új perspektívákat hozhatnak a települések életébe. Kérdés azonban, hogy ez a folyamat mennyire képes megfordítani a kis falvak elnéptelenedésének trendjét, és valóban képesek lesznek-e a helyiek megélhetését és életminőségét javítani.

Érdekes megfigyelni, hogy a kormány milyen hangsúlyt fektet a lakástámogatások vidéki területekre való irányítására. A falusi csok és a vidéki otthonfelújítási támogatás bevezetése, különösen a nyugdíjasok számára, olyan lépés, amely a vidéki élet fellendítésére és a közösségek megerősítésére irányul. Ez a stratégia nemcsak a lakhatási lehetőségeket bővíti, hanem a helyi gazdaságokat is ösztönözheti.

Miközben a fenti ábrából is látható, hogy a fővárosi lakások nagyon drágák még a fővárosi jövedelmekhez képest is, vagyis leginkább a fővárosi ingatlanpiac igényelne sürgős és jelentős beavatkozást.