Hogyan harmonizáljuk a régi otthonunk értékesítését az új lakásunk megvásárlásával? Az ingatlanpiac izgalmas, de kihívásokkal teli világába lépve sokan szembesülnek a régi otthonuk eladásának és az új otthonuk megvásárlásának párhuzamos lebonyolításával.
Sokak számára ismerős élethelyzet, hogy a régi lakás vagy ház eladása szorosan összefonódik az új otthon megszerzésével. Csak kevesen engedhetik meg maguknak azt a luxust, hogy először megvásárolják az új ingatlant, majd utána gondtalanul eladják a régit. Gyakrabban előfordul, hogy az új otthon megvásárlását a régi ingatlan értékesítéséből befolyt összegből finanszírozzuk. Éppen ezért fontos, hogy a két folyamatot alaposan megtervezzük és összehangoljuk, így minimalizálva a stresszt és a nehézségeket.
Amennyiben új ingatlan megvásárlására nincs elegendő tőkénk, és a régi ingatlanunk értékesítéséből szeretnénk fedezni a költségeket, első lépésként a régi ingatlan eladására kell összpontosítanunk. Elengedhetetlen, hogy alaposan felmérjük a piaci helyzetet, és fontos, hogy semmilyen új ingatlanra ne kötelezzük el magunkat, amíg a régi eladása nincs biztosítva.
Képzeljük el, hogy sikerült vevőt találnunk a régi lakásunkra. Ha a vevő készpénzes vásárló, az ügyintézés sokkal gördülékenyebb lesz. Az adásvételi szerződés azonnal elkészíthető, és biztosak lehetünk abban, hogy az eladási árat például 40 napon belül megkapjuk. Ilyen helyzetben bátran le lehet foglalni az új ingatlant. Ha azonban jelzáloghitelt kell igényelni, az első lépés egy értékbecslés elkészítése, valamint bizonyos feltételek teljesítése a bank részére a zálogjog bejegyzéséhez. Ez a folyamat eltarthat egy ideig, ezért érdemes előszerződést kötni. Ebben a dokumentumban a felek rögzíthetik, hogy adásvételi szerződést fognak kötni, valamint megállapodhatnak a tulajdonjog átruházásának határidejéről és feltételeiről. Fontos megjegyezni, hogy az előszerződés nem biztosít garanciát arra, hogy a bank a vevő jelzáloghitelét jóváhagyja. Ezért célszerű az előszerződésben azt is kikötni, hogy ha bármelyik fél visszalép a megállapodástól, milyen következményekkel kell szembenéznie. Továbbá, már most célszerű megbeszélni, hogy az ingatlant milyen időn belül kell kiüríteni és átadni – például az adásvételi szerződés aláírását követő 60 napon belül.
Az eladó számára kulcsfontosságú információ, hogy mikor érkezik meg a pénz a számlájára, hiszen ez nagymértékben függ a banki előírások teljesítésétől. Ne habozzunk felkeresni a bankot, és kérdezzük meg a részleteket arról, hogy milyen feltételek mellett történik az adásvételi összeg átutalása! A különböző banki követelmények sokszor befolyásolják a jelzáloghitel későbbi lehívásának időpontját. Fontos, hogy az eladó tisztában legyen azzal, hogy a vevőnek vinkulált biztosítást kell kötnie a bank javára, azaz a zálogba helyezett ingatlant biztosítania kell, és erről igazolást kell bemutatnia a bankban. Ezen felül a vevőnek zálogjogot is kell létesítenie a bankkal, amelyet a kataszteri hivatalba kell eljuttatnia, ahol az ingatlant hivatalos plombával látják el. A hitel lehívásának feltételei bankonként és termékenként változhatnak, és ha a pénzintézet nemcsak a plomba meglétét, hanem a tulajdoni lapon szereplő tényleges zálogjog bemutatását is megköveteli, akkor az ügyintézés időigényesebbé válhat.
A gyakorlatban az is előfordulhat, hogy a bankok nem szentelnek kellő figyelmet az eladó szükségleteinek, hiszen az ő ügyfelük a vevő, a jelzáloghitelt igénylő személy. Ezért nem árt, ha az eladó is részt vesz a bank és a vevő tárgyalásain az ügyintézés azon szakaszában, amikor a zálogszerződéseket és a hitelszerződést aláírják. Ne hagyjuk lerázni magunkat azzal, hogy majd ők mindent elintéznek! Jó, ha az eladó tisztában van az esetleges bonyodalmakkal, melyek késést okozhatnak - ha ő később kapja meg a vételárat, ő sem tud lépni az új ingatlan megvásárlásával kapcsolatban.
Ha azt szeretnénk, hogy az új ingatlan vásárlása zökkenőmentesen menjen végbe, miközben már aláírtuk a régi ingatlan adásvételi szerződését, létfontosságú, hogy a szerződés tartalmazza a kiköltözés reális határidejét. Ezt a határidőt akár pesszimista időpontként is felfoghatjuk, és érdemes ezt a pesszimista dátumot kétszeresére növelni, így nyugodtabban alhatunk. A határidőt úgy célszerű meghatározni, hogy összegyűjtjük az összes lehetséges időkeretet, amelyre szükségünk lehet az adásvételi ár biztosításához (például közjegyzői letét, banki határidők), majd ehhez hozzáadjuk azt az időpontot, amikor várhatóan birtokba vehetjük az új ingatlant (figyeljünk, nem a szerződés aláírásának időpontjáról van szó, hanem arról, amikor már a kulcsokat is megkapjuk). Emellett érdemes kalkulálni a felújításhoz vagy átalakításhoz szükséges időt is, hacsak az új ingatlan nem azonnal lakható állapotú. Ne feledkezzünk meg arról sem, hogy a költözés is eltarthat néhány napig. Valószínű, hogy a régi lakást megvásárlóval egy kisebb tussal kell majd szembenéznünk a megfelelő határidőért, amely alatt ki tudjuk üríteni a régi lakást. Minél később tervezzük az ingatlan átadását, annál nagyobb nyomás nehezedhet a vevőre, aki esetleg az árból is próbálhat alkudni, így erre is érdemes előre felkészülni.
Míg a régi ingatlannal kapcsolatban a lehető leghosszabb átadási határidőt kell igyekezni kialkudni, az új ingatlannal kapcsolatban itt ellenkezőleg: arra kell törekedni, hogy a lehető legrövidebb időn belül átvehessük. Az egyezkedés során segíteni fog az a tény, hogy az új ingatlant feltehetően hitel nélkül, készpénzért fogjuk venni (a régiért kapott pénzből). A legtöbb eladó ezért hajlandó beleegyezni, hogy gyorsabban kiüríti, és átadja az ingatlant. Nem árt azonban óvatosnak lenni! Amíg az ingatlan nem kerül hivatalosan a tulajdonunkba, ne fektessünk bele túl nagy összeget! Előfordulhat ugyanis, hogy valamilyen okból a kataszteri hivatalban nem hagyják jóvá a tulajdonosváltást, valami miatt az ingatlant esetleg vissza kell adnia, s akkor a felújításba fektetett pénzt esetleg bírósági úton próbálhatjuk majd visszaszerezni.
