Elvesztetted a fonalat a Mini-Dubaj projekt körüli eseményekben? Ne aggódj, most részletesen áttekintjük az összes fontos információt!

Ki vásárolja meg a telket, milyen lépések szükségesek az adásvétel lebonyolításához, és egyáltalán, milyen hivatalos elnevezése van ennek a projektnek?

A magyar kormány és az Egyesült Arab Emirátusok kormányának közreműködésével a héten megállapodás született arról, hogy az arab befektetők által alapított Eagle Hills Zrt. 85 hektáros területet vásárol a Rákosrendezőn, amely már nem szolgál vasúti üzem céljára. A beruházás előzményei már 2023 végén napvilágot láttak, amikor egy kormányzati dokumentum szivárgott ki, amelyből kiderült, hogy 1900 milliárd forintos beruházással új városnegyedet terveznek létrehozni a Rákosrendező helyén.

Az eredeti elképzelések szerint a sajtó elsőként Mini-Dubajként hivatkozott a projekt kapcsán, azonban Lázár János egy merész lépéssel a Maxi-Dubaj névvel rukkolt elő. Mostanra azonban kiderült, hogy a hivatalos elnevezés Grand Budapest lett. A befektetők legalább 5 milliárd eurós tőkét terveznek mozgósítani, ám a nyilvános tájékoztatókban már 12 milliárd eurós összegekről esik szó – ez az összeg megegyezik a paksi bővítéshez kapcsolódó orosz-magyar szerződésben rögzített értékekkel. Ez a projekt hatalmas lehetőséget kínál a magyar építőipar számára, amely új kihívások elé nézhet.

Ebből az összegből az ingatlanok között 35-40 hektár parkot és köztereket alakítanak ki, csakhogy ennek zöme inkább betonozott köztér lesz, mint park. A vevő a szerződés megkötése után 10 nappal kell, hogy kifizesse az amúgy nettó 50,9 milliárd forintos vételár 25 százalékát, nettó 12,7 milliárd forintot, és az első részlet átutalása után birtokon belülre is kerül. A második, 35 százalékos rész kifizetése akkor következik, ha minden jogi akadály elhárult a beruházás elől. Az utolsó, 40 százalékos részlet pedig akkor, ha befejeződnek az állam által vállalt infrastrukturális beruházások.

Az 1894-ben megnyitott teherpályaudvar a város egyik legfontosabb vasúti csomópontjává nőtte ki magát, egészen a rendszerváltásig, amikor a teherforgalma drámaian visszaesett. 1990-re elvesztette rendező funkcióját, így a valaha virágzó, 42 vágányos pályaudvar ma már csak árnyéka egykori önmagának. Jelenleg csak néhány megmaradt vágányon fut a három vasútvonal elővárosi forgalma, míg a többi vágány inkább tárolási célokat szolgál. Az összesen 130 hektáros terület sajnálatos módon évtizedek óta elhagyott, és a város illegális szemétlerakójaként, valamint hajléktalanok gyűjtőhelyeként funkcionál, ami egy igazi dzsumbujt eredményezett.

A város egyik legnagyobb egybefüggő és legértékesebb barnamezős területe. Egyik csücske szinte a Városligettel határos, a terület pedig a Pest két frekventált kerületét, a 13. kerületet és a 14. kerületet köti össze. Pontosabban most elválasztja, de ha egy városnegyed épülne itt, akkor megvalósulna az átjárás a két terület között. Könnyen bekapcsolható a városi közeledésbe az M1 metrót, vagyis a kisföldalattit meghosszabbítva, illetve a zuglói és angyalföldi villamosok összekötésre is lenne mód. Korábban urbanisták felvetették, hogy itt épüljön meg a Múzeumnegyed, ezzel kapcsolva be a város vérkeringésbe a területet. Budapesten lakáshiány van, miközben agglomeráció túlépült, kiváló terület tehát a Rákosrendező lakások számára, főleg, ha a síneket lefedik.

A terület a MÁV birtokában áll, és az állam a tulajdonosa. A fejlesztések megvalósítása érdekében elengedhetetlen az állami támogatás és a megfelelő áldozatvállalás. A Rákosrendező területén a több mint százéves tehervasúti forgalom következtében a talaj szennyeződése aggasztó problémát jelent. A szennyezés mértéke azonban nem áll rendelkezésre nyilvános dokumentáció formájában. Amennyiben a terület egyes részein talajcserére lenne szükség, az jelentősen megemelhetné a fejlesztések költségeit, ami magyarázatot ad arra, miért nem indult még el semmiféle projekt, például az Óbudai Gázgyár területén. A lőszermentesítés, a bozótirtás, valamint a nem használt vágányok eltávolítása is milliárdos kiadásokat vonhat maga után. Ezen kívül az államnak ki kell alakítania a megfelelő közlekedési kapcsolatokat is, hogy bármilyen új létesítmény megépülhessen, nem is beszélve arról, hogy iskolák, óvodák és közműhálózat bővítése is szükséges lenne.

Ezért az állam eddig nem avatkozott be, mivel először jelentős összegeket kellene befektetni. Fontos hangsúlyozni, hogy a terület értékesítése előtt a MÁV elhatározta, hogy elvégzi a kármentesítési munkálatokat – hiszen ez lehetővé tenné, hogy magasabb áron értékesítsék az ingatlant. Az előkészületek részeként közbeszerzést is kiírtak, de végül kiderült, hogy a szükséges források hiányoznak, így a pályázatot érvénytelenítették. Ennek következtében az állam a szennyezett területet adta el, ami a jelenlegi helyzetét tükrözi.

Nem elfogadható, hogy Budapest egy viszonylag kis területén a fejlesztések úgy valósuljanak meg, ahogyan azt az Egyesült Arab Emírségek uralkodója elképzeli. A megkötött szerződés értelmében a magyar állam kötelezettséget vállalt arra, hogy kiemelt beruházásként kezeli ezt a projektet, és ennek megfelelően módosítja az építési szabályokat a beruházó igényei szerint.

Úgy, hogy egyelőre nem tudni, mi fog ide épülni.

Karácsony Gergely főpolgármester és korábbi ellenfele, Vitézy Dávid egyetértenek abban, hogy a tervezett projekt elutasítandó. Karácsony a tervet hazaárulásként jellemezte, mivel a szerződés feltételei szerint mindössze a terület 10%-a lenne zöldfelület, míg a beépíthetőség elérné a 60%-ot. Ez pedig egy zsúfolt, zöldterület nélküli luxuslakótelep kialakulását vetíti előre – vélik a főpolgármester és támogatói. Korábban már érkeztek hírek arról, hogy a befektető felhőkarcolókat tervez építeni, de a nyilvánosságra került szerződés olyan méreteket ölt, ami még a legrosszabb félelmeket is felülmúlja. A terület közepén egy 500 méteres felhőkarcoló, míg a szélső részeken 250 méteres épületek megvalósítása is lehetséges. Ezen kívül a fennmaradó területen 45 méter magas épületek is építhetők, amelyek párkánymagassága 35 méter, ez pedig egy átlagos, 10 emeletes panelház magasságának felel meg.

A Mol-torony, a maga 143 méterével, már most is zavarba ejti Budapest lenyűgöző panorámáját. Ez a mini-Dubaj felhőkarcolója a város legmagasabb csúcsával, a 527 méter magas János-heggyel fog versenyezni, magasan a Citadella és a Széchenyi-hegy fölé emelkedve, sőt, még a Hősök teréről is jól látható lesz. Jelenleg Budapesten legfeljebb 90 méteres épületek engedélyezettek, és még Lázár János is ellenezte az 500 méteres toronyházak megépítését, sőt, a Mol irodaházának felhúzását is kritizálta.

Sehonnan. Inkább a Dubaj jelzőtől átszőtt kép jelenik meg előttünk. A lakások építése körüli titokzatos homályban csak annyit tudunk, hogy milyen típusú ingatlanok készülnek és kiknek szánják őket. Ha a hírek igazak, és valóban 50 ezer új lakás építése van folyamatban, akkor a budapesti lakosság számára ez talán kedvező lehetőségeket rejt. Ugyanakkor az, hogy a projekt embertelen méreteket ölthet, már Belgrád példájából is sejthető, ahol a társaság egy valódi betondzsungelt alakít ki.

Nincs ilyen, illetve a szerződés aláírása után az befektető feltett valami vicceset a netre, de ebből semmi nem derül ki, leginkább parkokat ábrázolnak, és minden bizonnyal MI segítségével csinálták nagy hirtelen, mert semmibe vezető utak, oda nem illó tárgyak szerepelnek rajta. Épp ez a legnagyobb probléma, hogy úgy köt szerződést az állam, hogy még nagy vonalakban sem látja, mi épül a város szívébe. Ilyenre Európában nem nagyon van példa.

Nettó 59 286 forintos négyzetméteráron, összesen nettó 50,9 milliárd forintért adta el a magyar állam a területet. Ez nagyon kevésnek tűnik, de, mint fentebb írtuk, a vevőt terhelik a terület 20-30 milliárdra becsülhető kármentesítésének és területrendezésének költségei. Ám még így is jutányos árról van szó, hiszen ez egy roppant kedvező fejlesztési terület. Ráadásul az állam vállalja, hogy 800 millió euró, azaz mintegy 303 milliárd forintból infrastrukturális fejlesztéseket hajt végre.

2023-ban jelentették be a Budapest Parkváros koncepciót, amely 30-40 hektáron terülne el, és közparkok, munkahelyek és közlekedési fejlesztések létrehozását is jelentené. 8-10 ezer budapesti számára jelentene megfizethető lakhatást. Az első terveket még Tarlós István főpolgármestersége alatt kezdték el készíteni a főváros szakemberei.

Valóban így van, de a részletes rendezési tervek kidolgozása valódi költséges feladat, hiszen a terület az állam tulajdonában áll. Ezért teljesen érthető, hogy a Fővárosi Önkormányzat nem tud konkrét tervekkel előrukkolni. A lényeg az, hogy a céljuk egy sokkal inkább barátságos, zöldövezetekkel gazdagított fejlesztés megvalósítása.

Valóban, bár többször is ígéretet tettek arra, hogy tárgyalásokat folytatnak a kerületi önkormányzatokkal és a fővárosi vezetőkkel, ezek a megbeszélések eddig elmaradtak. Budapest jogi szempontból minden beleszólási lehetőségétől meg van fosztva, ami aggasztó helyzetet teremt a város számára.

A kormány több fontos fejlesztést is elvállalt, köztük a Szegedi úti felüljáró megépítését, amely régóta napirenden van. Emellett a vasúti pálya felújítása és befedése is szerepel a terveik között, lehetővé téve egy új park kialakítását a város szívében. A jövőben tervezik az M1-es metróvonal meghosszabbítását is. Bár a reptéri gyorsvasút megépítését nem ígérték, biztosították, hogy a jövőbeli vasúti fejlesztések keretében közvetlen kapcsolatot létesítenek a tervezett vasútállomás és a repülőtér között. Továbbá, új bekötőutak, kerékpárutak és egyéb infrastrukturális elemek is várhatóak a projekt részeként.

Természetesen. Azonban a kormányzati ígéret csupán egy közúti felüljáróra vonatkozik, miközben elengedhetetlen lenne, hogy a 3-as villamos vonalának folytatásával új kapcsolatokat építsünk Angyalföld és Zugló között. Jelenleg nincs biztosíték arra, hogy a Budapesti Agglomerációs Vasúti Stratégia keretében megvalósuló átfogó fejlesztések valóban megindulnak, ráadásul a vasútállomás fejlesztését is a befektetőre bízták, anélkül hogy konkrét előírásokat állítottak volna fel.

A szerződésben szereplő elővásárlási jogról van szó, amelyről úgy tűnik, a főváros eddig nem volt tudomással. A dokumentum szerint a 29834/13 helyrajzi számú, 6,7 hektáros telekre – amelynek jelentős része állami tulajdonban van és eladásra kerül – a Fővárosi Távhószolgáltató Zrt.-nek (jogutódja a Budapesti Közművek Zrt.) elővásárlási joga érvényes. Bár a terület az állam birtokában áll, a főváros vállalata üzemeltet egy hőközpontot is az ingatlanon. Amikor az épület alatti telket értékesítik, az ingatlan tulajdonosa gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Fontos hangsúlyozni, hogy ezt a jogot kizárólag az eredeti szerződésben rögzített feltételek szerint lehet érvényesíteni. A telek nem az egész fejlesztési területet öleli fel, de a maga közel 30 hektárjával nem elhanyagolható.

Természetesen. A főváros álláspontja szerint az első részlet kifizetése elengedhetetlen ahhoz, hogy a terület birtokba vehető legyen. A további követelmények, mint például a beruházás végrehajtása és a bankgaranciák, még a jövőben kerülnek napirendre, így ezek nem szükségesek a szerződés aláírásakor. A legfontosabb számukra, hogy megakadályozzák a nem kívánt fejlesztési projekteket.

A Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV), mint a terület hivatalos tulajdonosa, úgy véli, hogy a Fővárosi Önkormányzat az elővásárlási jogával akkor élhetne, ha minden olyan feltételt teljesítenének, amely az adásvételi szerződésben szerepel. Például elengedhetetlen, hogy az Egyesült Arab Emírségek kijelölje a vevőt, hiszen ez kifejezetten a szerződés részét képezi. Emellett a Fővárosnak ugyanazt a vételárat kellene kifizetnie, valamint minden vállalást is teljesítenie kellene. Az MNV álláspontja szerint így az arabokkal kötött nemzetközi szerződés felülírja a magyar jogrendben érvényes elővásárlási jogot. Lázár János azonban úgy nyilatkozott, hogy a fővárosnak be kell mutatnia egy 5000 milliárd forint értékű csekket, és így megszerezheti a telket. Ezzel lényegében elismerte, hogy valóban létezik az elővásárlási jog. Jelenleg a Fővárost nem értesítette az MNV, és nem kérte tőle a lemondó nyilatkozatot, de a szerdai közgyűlésen várhatóan döntést hoznak arról, hogy élnek az elővásárlási jogukkal, és ezt hivatalosan is jelzik az eladónak.

A kérdéses ügy végső kimenetele valószínűleg a bíróság hatáskörébe tartozik, mivel a főváros már jelezte, hogy jogi lépéseket fontolgat, ha az MNV elutasítja az elővásárlási kérelmüket. A nyilatkozat alapján ez a lehetőség egyre valószínűbbnek tűnik. Az sem elképzelhetetlen, hogy a nemzetközi szerződés, amely az arab partnerekkel készült, nem írhatja felül a magyar jog által biztosított elővásárlási jogot, hiszen ezt a jogot kifejezetten rögzítették a szerződés szövegében. A terület fejlesztésére a beruházó több mint 12 milliárd eurót kíván fordítani, ami arra utal, hogy Lázár valószínűleg éppen ennek az összegnek egy részét várja Karácsonytól, illetve a vételárat, mivel együtt ez körülbelül 5000 milliárd forintot jelent.

A főváros érvelése egyértelmű: az állam a teljes 85 hektáros területet kívánja értékesíteni, ahogyan azt a szerződés is rögzíti. Mivel a telkeket nem lehet külön-külön megvásárolni, ez a jogban a dologösszesség elvének nevezett fogalomra épül. A fővárosnak tehát szüksége van az egész területre ahhoz, hogy hatékonyan megakadályozza a tervezett projektet. Még abban az esetben is bírósághoz fordul, ha csupán a hőközpont épületét magába foglaló telekrészt tudná megszerezni. Már azzal, hogy ezt a területet birtokba veszi, lehetősége nyílik arra, hogy befolyásolja vagy akár megakadályozza a beruházást.

A főváros már azzal nyer, ha elindul a per, mert a szerződés értelmében az Eagle Hills csak akkor fizeti ki a vételár második részletét, ha minden ingatlan permentes. Ellenkező esetben az egész szerződés meghiúsul. De adott esetben kompromisszumot is köthet a kormánnyal, ha befektető szelídíti a projektet.

A Stockton Zrt. a 29834/10 helyrajzi számú telek közös tulajdonosa, mely a Teleki Blanka utca 19-21, Tahi utca 95, és Szegedi út 74 címeken található. A vállalatot 2017-ben alapították, és a cég egyedüli tulajdonosa, valamint vezérigazgatója Zelles Sándor, aki a Gyurcsány-kormány alatt az állami vagyonkezelő élén állt, de a NER időszakában is megtalálta a helyét. A szerződés január 16-i aláírása előtt 10 nappal Zelles eladta azt az alvócégét, amely az utolsó öt évben nem termelt bevételt és veszteséget halmozott fel, Halkó Gabriella egyik vállalkozásának. Halkó nem csupán Jáksó László volt felesége, hanem Habony Árpád számos magyarországi cégérdekeltségének ügyvezetője is. Azóta Halkó cégébe beszállt Orbán Viktor "kötélbarátja", Garancsi István, valamint egy másik Habony-érdekeltségű vállalkozás is.

A Telexnek nyilatkozó ügyvéd szerint a Stockton elővásárlási joga erősebb lehet, mint a főváros cégéé, mivel annak más a jogforrása. A közműcégnek ugyanis csak azért van ilyen joga, mert épülete van az állami tulajdonú telken, a Stocktonnak azonban azért, mert tulajdonostárs. Vagyis, ha mindketten élni akarnak az elővásárlási jogukkal, és mindketten az egész 85 hektáros területre, akkor az könnyen a Stocktonnál köthet ki. Az biztosnak tűnik, hogy ez cég nem fogja megakadályozni a projektet. Garancsi belépésének az lehet a célja, hogy legyen forrásuk a vásárlásra. Persze dönthet úgy is a bíróság, hogy

Ez kétségtelen, azonban a Stockton új NER-es tulajdonosa olyan áron vagy olyan feltételek mellett értékesítheti újra a területet a befektetőnek, amelyeket a főváros már nem tud teljesíteni. Ráadásul a jogi bonyodalmak biztosan nem segítik elő az üzlet sikerét.

A főváros, ha hozzá is jut a területhez, nem szándékozik azt megtartani, hanem inkább fejlesztési célokat tűzött ki. Az elképzelés a Parkváros koncepciójára épül, ami azt jelenti, hogy a területet vállalkozók számára bocsátanák rendelkezésre, ahol parkok és megfizethető lakóegységek létesülnének. A cél egy olyan városrész kialakítása a rákosrendezői területen, amely összhangban áll a fővárosi szabályozási keretekkel, és figyelembe veszi a budapesti lakosság érdekeit.

A bíróság a Fővárosi Önkormányzat javára döntött a Magyar Államkincstárral folytatott jogi vitában a szolidaritási hozzájárulás kapcsán. A főpolgármester reménykedik abban, hogy az ítélet írásos kihirdetése után a Magyar Államkincstár visszatéríti a fővárosnak a 28,3 milliárd forintot, valamint a hozzá tartozó 6 milliárdos kamatot. Ez a pénzösszeg elegendő lenne az első részlet kifizetésére. Ugyanakkor a helyzetet tovább bonyolítja, hogy a kormányzat kétségbe vonja, hogy a főváros jogosult lenne a pénz visszatérítésére.

A főpolgármester véleménye szerint a Budapesti Közművek (BKM) Zrt. eredménytartalékából akár az első részletet is meg tudnák finanszírozni. Állítása szerint a főváros számára ez a lépés nem jelent pénzügyi veszteséget, mivel a kifizetett összegért cserébe egy értékes ingatlan tulajdonosa válhat.

Az állam lehetőségei között szerepel, hogy önálló helyrajzi számon "kiszabályozza" azokat a területeket, amelyek elővásárlásra jogosultak. Ennek következtében a fővárosi vagy a Stockton-féle ingatlanok – esetleg mindkettő – már nem fognak részt venni egy új adásvételi szerződés keretein belül. Ez azonban azt is jelenti, hogy csökken a fejlesztési terület nagysága, és mindenképpen szükség lesz egy új szerződés megkötésére.

Január 17-én bejelentették, hogy a rákosrendezői területet megvásároló Eagle Hills partnerségre lép Kushner Affinity Partners nevű befektetői csoportjával annak érdekében, hogy Belgrádban megépítsenek egy Trump Hotelt és egy luxuslakóparkot. Kushner úgy fogalmazott, hogy a szerbiai vállalkozás csak az első az Eagle Hillsszel tervezett többi hasonló beruházás közül. Másnap Orbán Viktor Belgrádba látogatott, ahol Aleksandar Vucic szerb elnökkel találkozott és állítólag a Grand Budapest projekt részleteiről tájékoztatta a szerb államfőt.

Ezzel kapcsolatban csak jósolni tudunk. Az idő sürget, a szerződés hatályba lépését követő 10 munkanapon belül kell kifizetni az első vételárrészletet a vevőnek. Nagyon úgy tűnik, hogy Főváros sikerrel blokkolhatja az adásvételt, és a befektető nem kockáztat egy megjósolhatatlan kimenetelű pert. Hogy a kormány bajban van, mutatja Sára Botond főispán Karácsonynak címzett fenyegetése is, illetve az az értesülés, hogy Orbán Viktor Dubajba repül nemsokára, megnyugtatni a kedélyeket. Ha a kormány nem nyúl radikális eszközökhöz, nem írja át a polgári jogot, vagy nem talál valami kiskaput, akkor valószínűleg megáll a folyamat. Ez nagyon rosszul érint a NER-t, hiszen maga az építkezés hatalmas üzleti lehetőség az építőiparban utazó oligarchák számára.