Az adatok egyértelműen rávilágítanak arra, hogy enélkül a lakhatási válság továbbra is megoldatlan marad.
Alig egy hónapja indult az Otthon Start Program, és máris komoly változásokat hozott az ingatlanpiac életébe. A kereslet számos helyszínen megduplázódott, míg a kínálat sajnos nem tud lépést tartani ezzel a lendülettel. Az adatok világosan mutatják: hiába a rekordmagas érdeklődés, ha nem épül elegendő - és megfizethető - lakás, az árak továbbra is emelkedhetnek. Vidéken a kínálat bőségesebb, azonban Budapesten a lakások csupán fele felel meg a program követelményeinek. Ez rávilágít arra, hogy a lakhatási válság kezeléséhez nem csupán keresleti, hanem kínálati oldalról is ösztönzésre van szükség. Emellett fontos hangsúlyozni, hogy a kedvező feltételek nem jelentik azt, hogy a hitelfelvétel kockázatoktól mentes; a lelkesedést érdemes ésszerű számításokkal kiegészíteni.
Több mint egy hónapja debütált az Otthon Start Program, mely fix 3 százalékos hitelkonstrukciót kínál, és már most hatalmas hatással volt az ingatlanpiacra. A program szeptember elsejei bevezetése előtt már óriási érdeklődés övezte a lehetőséget, ami azóta tovább fokozódott. Az utóbbi hetekben a programra jelentkező ingatlanigények száma helyenként megduplázódott, azonban a zenga.hu adatbázisa szerint a kínálat nem tudta lépést tartani a megnövekedett kereslettel.
Budapest és a vidéki területek ingatlanpiaci adatai világosan rámutatnak arra, hogy miért elengedhetetlen a főváros lakásállományának bővítése. A megfizethető lakások építésének növelése kulcsfontosságú lépés ahhoz, hogy az Otthon Start program valóban beteljesítse céljait, és hatékonyan hozzájáruljon a lakhatási válság enyhítéséhez.
Az Index korábban számos aspektusból vizsgálta ezt a fontos kérdést. Rávilágítottunk arra, hogy a keresletet ösztönző, így árfelhajtó hatással bíró Otthon Start program és a kínálati oldal támogatását célzó Lakásépítési Tőkeprogram szoros együttműködése elengedhetetlen a lakhatási problémák enyhítéséhez. Neves fejlesztők bevonásával jártuk körül, milyen elvek mentén érdemes lakásokat építeni, és mélyebbre ásva felfedtük azokat a tényezőket, amelyek eddig hátráltatták a magyar ingatlanpiac megújulását. A piaci szereplők becslése szerint évente 30-40 ezer új ingatlanra lenne szükség ahhoz, hogy a 4,5 millióra tehető lakóingatlan-állomány közel 1%-os növekedését elérjük – ez hatalmas ugrás a jelenlegi 11-13 ezer új építéséhez képest. Így tehát bőven van még lehetőség a fejlődésre.
Az említett, 300 milliárd forint keretösszegű Lakhatási Tőkeprogram kulcsszerepet játszhatna a lakhatási helyzet javításában, ám sajnos nem úgy hasznosul, ahogyan azt elvárnánk – hívta fel a figyelmet Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke az Indexnek adott nyilatkozatában. A szakértő véleménye szerint a program előnyben részesíti a nagy ingatlanfejlesztőket, akik jellemzően a fővárosban és a nagyobb városokban építenek prémiumkategóriás lakásokat, ezeket pedig prémiumáron kínálják. Azonban ezek az ingatlanok nem elérhetők a szélesebb társadalmi rétegek számára, így a program céljaival ellentétes hatásokat vált ki.
A piac egészséges működésének érdekében elengedhetetlen, hogy a kisebb kivitelezők, valamint a családi házak és kisebb társasházak építésére specializálódott vállalkozások is hozzáférjenek kedvező finanszírozási lehetőségekhez. A magyar lakáspiac hagyományosan úgy alakult, hogy az építkezések közel fele közvetlenül a kivitelezőkkel kötött szerződések révén valósul meg. Amennyiben ezen a területen nem történik kínálati ösztönzés, a vidéki, kisebb települések lakásépítései könnyedén stagnálhatnak. "A lakáspiacon nem elegendő csak a nagy fejlesztőket támogatni. Ki fogja megvalósítani az építkezéseket az ötvenezres vagy annál kisebb településeken, ha a kisebb kivitelezők nem kapnak hozzá megfelelő forrást?" - vetette fel a kérdést az ÉVOSZ elnöke.
Néhány szakértői vélemény alapján az elmúlt évek során évente csupán 15-20 ezer engedélyt bocsátottak ki, és ezek a projektek általában csak 2-3 év elteltével válhatnak láthatóvá a piacon.
Ezeket a szempontokat figyelembe véve, egy látványos infografika formájában szemléltetjük a kereslet és kínálat dinamikáját, mely a fővárosi és a vidéki ingatlanpiacot egyaránt érinti.
Budapesten a kínálati helyzet tavaly októberben érte el a csúcsot az elmúlt év során. Bár az idei nyári időszakban tapasztalható volt egyfajta bővülés, szeptemberre a dinamika kissé lassult, és a lendület némileg mérséklődött.
A főváros ingatlanpiacának kereslete valódi hullámvasútként viselkedett az utóbbi időszakban. 2025 januárjában a kereslet hirtelen megugrott, a keresések száma több mint duplájára nőtt – ami mögött valószínűleg az állampapírok kifizetései álltak, és a befektetési céllal vásárlókat vonzotta. Február és március hónapokban is folytatódott a magas érdeklődés, azonban áprilisra a dinamika fokozatosan csökkent. Az igazi meglepetés azonban augusztusban következett be, amikor az Otthon Start program előszelének hatására újra fellendült az érdeklődés. A fővárosi ingatlanpiac tehát a piaci várakozások és a szezonális trendek hatásait tükrözte, ami izgalmas időszakot hozott a vásárlók számára.
A vidéki piac viszonylag mérsékelten alakult az utóbbi időszakban. A 2024 szeptemberi bázisértékhez viszonyítva az elmúlt egy év során a kínálat stabil szinten maradt. A kereslet szempontjából azonban izgalmas események történtek: 2025 elején jelentős növekedés következett be. Januárban a kereslet 77 százalékkal haladta meg a bázisértéket, majd ezt követően, egy hat hónapos, kissé ingadozó időszakot követően, augusztusban a kereslet újra megerősödött. Szeptemberben ugyan csökkent a dinamika, de a kereslet még így is a bázisérték kétszeresén mozgott.
Összességében elmondható, hogy az országos piacon egy kétsebességű helyzet alakul ki: a kínálati oldal és a keresleti oldal között egyre inkább érezhető a különbség, amely a kereslet javára billenti a mérleg nyelvét. Ez a tendencia rövid távon emelkedő árakat eredményezhet, különösen a nagyvárosi területeken.
Az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok aránya szintén rendkívül eltérő képet mutat országosan: míg vidéken, különösen a keleti és déli megyékben a kínálat több mint 90 százaléka belefér a program feltételeibe, addig Budapesten alig 42 százalék, ráadásul folyamatosan csökkenő tendenciával. A megyeszékhelyek közül Szolnok, Salgótarján vagy Miskolc szinte teljes egészében kínál programnak megfelelő lakásokat.
A lenti grafikon alapján egyértelmű, hogy a főváros különböző kerületei között hatalmas eltérés figyelhető meg: míg Csepelen (XXI. kerület) az eladásra kínált ingatlanok 86 százaléka megfelel az Otthon Start program követelményeinek, addig a Belvárosban (V. kerület) ez az arány csupán 5 százalékra tehető. A budai hegyvidék kerületeiben is meglehetősen kevés elérhető lakás található, ami azt jelzi, hogy a program leginkább vidéki városokban és a főváros peremkerületeiben nyújt komoly lehetőségeket, míg a drágább belső területek lakáspiaci kihívásaira nem ad hatékony válaszokat.
Szakértők felhívták figyelmünket, hogy noha a főváros nem válik az Otthon Start program középpontjává, valószínű, hogy Budapesten fogják a legtöbben igénybe venni a támogatást - még lakosságarányosan is.
Az Otthon Start a hitelpiacnak is rendesen aláfűt. A KSH adatai szerint 2024. végén nagyjából 1100 milliárd forintnyi lakáshitel-állományhoz kapcsolódott valamilyen állami támogatás, ami a teljes lakáshitel-portfólió nem egészen ötödét jelentette. A frissen megkötött lakáshitel-szerződéseknél hasonló a helyzet: a 2025 első 7 hónapjában megkötött, 951,5 milliárd forint értékű szerződésből 194 milliárd forintnyi volt támogatott - ez a teljes összeg valamivel több mint 20 százaléka.
Ahogy már említettük, a 3%-os kamat a futamidő végéig garantáltan fix marad. Az állam finanszírozási módszerei a kamattámogatások kifizetésére az Otthon Start igénylőit nem befolyásolják, még szélsőséges helyzetek, például államcsőd esetén sem. Ha a kormány úgy látja, hogy a program túlzott terhet ró a költségvetésre, dönthet a program módosítása vagy akár a megszüntetése mellett, de ez nem érinti a már meglévő szerződéseket. Fontos megjegyezni, hogy a kamattámogatás mögött állami garancia áll. Ez azt jelenti, hogy a bankok a hiteleket piaci kamatok mellett finanszírozzák, ami jelenleg 6-7% között mozog. A fix 3%-os Otthon Start hitel és a piaci kamatok közötti 3-4%-os különbséget az állam fedezi a központi költségvetésből, vagyis gyakorlatilag az adófizetők pénzéből.
Azonban a kedvezményes kondíciók ellenére is érdemes alaposan felmérni a pénzügyi helyzetet, mielőtt valaki Otthon Start hitelt igényelne. A kamattámogatás és az állami garanciák sokak számára elérhetővé teszik a saját lakás vásárlását, ami korábban elképzelhetetlen volt. Ugyanakkor ingatlanszakértők és pénzügyi tanácsadók egyaránt hangsúlyozzák: a kedvező feltételek nem jelentik azt, hogy a hitel kockázatmentes, a lelkesedést érdemes józan számítással kiegészíteni. Egy lakáshitel - legyen bármilyen olcsó - hosszú évtizedekre szóló elköteleződés. A családoknak számolniuk kell nemcsak a jelenlegi jövedelmükkel, hanem azzal is, mi történik, ha megváltozik az élethelyzetük: például munkahelyváltás, gyermekvállalás vagy éppen váratlan kiadások esetén.
